饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是19六朝是指哪六朝95年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部六朝是指哪六朝门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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