5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。中国有几个党派，中国有几个党派组织p>

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pá中国有几个党派，中国有几个党派组织i)名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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