近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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