5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(s48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗ī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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