文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(q上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好ián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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