万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理strong>

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？