近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiá高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历ng)投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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