导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％艾特是什么意思，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi艾特是什么意思)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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