近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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