万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成(ch文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求éng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经(j文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求īng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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