OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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