OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(j西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学iān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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