文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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