5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司世界上女性最开放的是哪个国家市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōn世界上女性最开放的是哪个国家g)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(sh世界上女性最开放的是哪个国家ū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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