文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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