近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的RE姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位ITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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