万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。<略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音/p>

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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