文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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