OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xi上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？āng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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