近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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