近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法p>

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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