万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗ong>

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？