万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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