饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(j良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(s良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物hì)人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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