“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分化(huà)的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内(nèi)的(de)最低水平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能(néng)够同(tóng)时满(mǎn)足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过(guò)于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没有(yǒu)想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(f送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由áng)企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国(guó)央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低，融资渠(qú)道(dào)也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材(cái)料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着(zhe)时(shí)间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据(jù)充(chōng)分说明(míng)了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多(duō)因素一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为他(tā)的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如(rú)何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期(qī)的(de)合(hé)同(tóng)里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大(dà)的(de)。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

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