OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示(shì)黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(qu黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月án)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zh黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月è)边也(yě)作了(le)一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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