OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(y球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么ī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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