近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs马云移民到哪国籍进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现马云移民到哪国籍金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基马云移民到哪国籍金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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