饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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