OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本tan1等于多少，tan1等于多少兀面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rtan1等于多少，tan1等于多少兀én)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)tan1等于多少，tan1等于多少兀降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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