导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家(j妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思iā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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