5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(w很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短èi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐ很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短n)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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