万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意)，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意 alt="北京(jīng)房圈大消(xiāo)息(xī)！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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