文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“小明王是谁的后代 小明王是男是女统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中小明王是谁的后代 小明王是男是女国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(小明王是谁的后代 小明王是男是女zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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