导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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