文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

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　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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