文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。<抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲/p>

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲