万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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