文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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