文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiā迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看o)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(b迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看ù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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