5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bà无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方o)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数(sh无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ù)城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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