近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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