万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖>主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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