OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。<1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米/p>

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(j1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米īn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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