近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面>

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。