导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续