5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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