文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城一寸多少厘米公分 一寸是几个手指(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)一寸多少厘米公分 一寸是几个手指程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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