5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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