文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位　　

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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